청약가점제 vs 추첨제, 내 점수에 맞는 전략은

청약가점제 vs 추첨제 차이 썸네일

청약통장을 만들어두긴 했는데, 정작 가점제와 추첨제가 뭐가 다른지 헷갈리시는 분들이 많습니다. 이미 앞서 청약통장 가입부터 가점 계산까지는 다뤄봤는데, 오늘은 그 가점제가 정확히 어떻게 작동하는지, 그리고 가점이 낮다면 추첨제를 어떻게 노려야 하는지 조금 더 깊이 들어가 보겠습니다.

가점제, 84점 만점의 구조

청약 가점 항목 표 무주택기간 부양가족수 청약통장가입기간

 
민영주택 일반공급에서 청약자가 몰릴 때, 무작위 추첨이 아니라 점수가 높은 순서대로 당첨자를 뽑는 방식이 가점제입니다. 총점 84점은 세 가지 항목으로 구성됩니다.

• 무주택기간(최대 32점): 1년 미만이면 2점부터 시작해서 1년마다 2점씩 늘어나고, 15년 이상이면 만점입니다. 기준 시점이 중요한데, 원칙적으로 만 30세부터 계산하지만 그 전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 계산됩니다.
• 부양가족 수(최대 35점): 세 항목 중 배점이 가장 큰 항목으로, 부양가족 1명당 5점씩 가산됩니다.
• 청약통장 가입기간(최대 17점): 2026년부터 배우자의 청약통장 가입기간도 50%까지 합산해서 최대 3점을 추가로 받을 수 있게 됐습니다. 부부가 각자 통장을 관리하기보다 함께 챙기는 게 유리해진 셈입니다.

가점제와 추첨제, 비율이 다릅니다

가점제 추첨제 공급비율 표 85제곱미터 이하 초과

 
전용면적 85㎡ 이하 물량은 투기과열지구일수록 가점제 비중이 매우 높게 배정되고, 조정대상지역이나 그 외 지역은 가점제와 추첨제가 혼합된 비율로 공급됩니다. 반면 전용면적 85㎡ 초과 물량은 지역과 관계없이 가점제 50%, 추첨제 50%로 나뉘는 구조가 일반적입니다. 다만 이 비율은 정책과 지역에 따라 계속 바뀌기 때문에, 관심 있는 단지가 있다면 반드시 해당 단지의 입주자모집공고문에서 정확한 비율을 다시 확인하셔야 합니다.

내 가점, 서울 기준으로는 어느 정도일까

2026년 3월 기준 서울 청약 당첨 커트라인은 평균 63점까지 올라왔고, 강남 3구는 72점을 넘는 경우도 있습니다. 반면 수도권 외곽이나 3기 신도시는 여전히 40~50점대에서도 당첨 기회가 있는 것으로 알려져 있습니다. 본인의 가점이 60점 미만인 중하위 구간이라면, 무작위 추첨제 물량이 배정되는 중대형 평형대를 공략하거나 신생아 특별공급 같은 특화 전형으로 우회하는 전략도 고려해볼 만합니다.

부모님을 부양가족으로 넣을 때 주의하세요

부모님이 주택을 소유하고 있다면, 부양가족으로 등재하는 순간 세대원 전원 무주택 조건이 깨질 수 있습니다. 다만 부모님이 만 60세 이상이면서 주택을 보유한 경우라면 예외적으로 무주택으로 인정받을 수 있으니, 이 조건에 해당하는지 미리 확인해보셔야 합니다. 또한 부모님을 부양가족으로 인정받으려면 3년 이상 등본에 함께 등재되어 있어야 한다는 점도 기억해두셔야 합니다.

흔히 하는 실수

가장 흔한 실수는 가점을 잘못 기재해서 당첨이 취소되는 경우입니다. 무주택기간이나 부양가족 요건을 잘못 계산해서 실제보다 높게 신고했다가 적발되면, 당첨이 취소될 뿐 아니라 최장 10년간 청약 자체가 제한될 수 있습니다. 청약홈의 공식 가점계산기로 미리 검증하는 습관이 중요합니다. 또 하나는 무주택기간을 잘 유지하다가 분양권이나 입주권을 취득해서 무주택 기간이 0으로 초기화되는 걸 모르고 넘어가는 경우입니다.

지니의 생각

청약은 결국 "내 점수가 어느 구간에 속하는지"부터 정확히 파악하는 게 시작이라고 생각합니다. 가점이 높다면 인기 단지 85㎡ 이하를 정공법으로 노려볼 만하고, 가점이 낮다면 억지로 가점제 경쟁에 뛰어들기보다 추첨제 비중이 큰 중대형 평형이나 특별공급으로 눈을 돌리는 게 더 현실적인 전략일 수 있습니다. 무엇보다 잘못된 정보로 신청했다가 당첨 취소되는 리스크가 크니, 공식 가점계산기로 검증하는 절차는 꼭 거치시길 권해드립니다.

청약 가점·추첨 전략 체크리스트

청약 가점 추첨 전략 체크리스트

 

핵심 요약

1. 가점제는 무주택기간(32점)+부양가족수(35점)+통장가입기간(17점)=84점 만점 구조
2. 85㎡ 이하는 지역별로 가점제 비중이 다르고, 85㎡ 초과는 대체로 가점50%·추첨50%
3. 가점이 낮다면 추첨제 비중 큰 중대형 평형이나 특별공급 전형을 함께 검토할 것

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