집주인 "내가 들어와 산다"는 갱신거절, 진짜인지 확인하는 법

계약갱신청구권 실거주 거절 손해배상

 

계약갱신을 요구했는데 집주인이 "직접 들어와 살겠다"며 거절한다면, 억울해도 어쩔 수 없다고 생각하실 텐데요. 만약 실거주가 거짓이었다면 손해배상을 받을 수 있습니다. 오늘은 실거주 갱신거절과 손해배상 기준을 지니가 정리해드릴게요.

계약갱신청구권이 뭔가요

주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있고, 집주인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없습니다. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이며, 이 갱신요구권은 한 번만 행사할 수 있습니다. 다만 법에 정해진 9가지 사유(2기 차임 연체, 거짓·부정한 방법의 계약, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 임대인의 실거주 등)가 있으면 집주인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

실거주 거절, 어떻게 확인하나요

9가지 거절 사유 중 가장 자주 활용되면서도 분쟁이 많은 게 바로 임대인(또는 직계존비속)의 실거주입니다. 임차인 입장에서는 집주인이 정말 실거주할 생각인지 겉으로 확인하기 어렵고, 법도 이 부분이 악용될 소지가 크다는 걸 인정하고 있습니다. 그래서 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대하면, 집주인은 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 예를 들어 기존 계약 만료일이 2026년 8월 31일이었고 갱신요구가 받아들여졌다면 임차인은 통상 2028년 8월 31일까지 거주할 수 있었을 텐데, 집주인이 실거주를 이유로 내보낸 뒤 그 기간이 끝나기 전에 다른 세입자와 계약했다면 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다. 다만 제3자에게 임대했다는 사실만으로 자동으로 배상책임이 확정되는 건 아니고, 임대인에게 실거주 계획을 변경할 수밖에 없었던 정당한 사유가 있었는지도 함께 검토됩니다.

실거주 갱신거절 손해배상 산정 기준

 

대응은 이렇게 합니다

• 거절 통보 확인: 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 거절 사유와 시점을 명확히 기록해둡니다.
• 이후 상황 모니터링: 이사 이후에도 해당 주택의 등기부등본이나 전입세대 확인을 통해 실제로 집주인이 거주하는지, 아니면 다른 사람에게 임대됐는지 확인할 수 있습니다.
• 손해배상 청구: 허위 실거주로 확인되면 전월세전환율 등을 반영한 손해배상 산식에 따라 배상을 청구할 수 있으며, 내용증명 발송이나 임대차분쟁조정위원회 조정 신청, 또는 민사소송으로 진행할 수 있습니다.
• 문의처: 대한법률구조공단 국번없이 132 또는 관할 지역 주택임대차분쟁조정위원회로 문의하면 절차를 안내받을 수 있습니다.

흔히 하는 실수

가장 흔한 실수는 집주인의 실거주 거절을 받고 그냥 순순히 이사만 하고 마는 경우입니다. 이후에라도 다른 세입자가 들어와 사는 게 확인되면 손해배상을 청구할 수 있으니, 이사 후에도 해당 주택 상황을 어느 정도 확인해두는 게 좋습니다. 또 하나는 제3자 임대 사실만 확인되면 무조건 배상받을 수 있다고 단정하는 경우인데, 집주인의 사정 변경에 정당한 사유가 있었는지도 함께 따져봐야 하는 부분입니다.

지니의 생각

실거주 거절은 법이 인정하는 정당한 사유지만, 동시에 악용 소지가 크다는 것도 법 스스로 인정하고 있는 부분입니다. 갱신 거절을 받고 이사하신 뒤에도 해당 주택이 어떻게 되는지 관심을 가져두시면, 나중에 억울한 상황이 확인됐을 때 손해배상으로 대응할 수 있는 근거가 됩니다.

실거주 갱신거절 대응 체크리스트

 

핵심요약

• 계약갱신청구권은 임대차 기간 만료 6개월~2개월 전에 행사할 수 있으며, 실거주는 법이 인정하는 9가지 거절 사유 중 하나입니다.
• 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 집주인에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
• 이사 후에도 등기부등본이나 전입세대 확인으로 실제 거주 여부를 확인해두는 게 좋습니다.

본 게시글은 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 정확한 법적 판단은 대한법률구조공단(132) 또는 변호사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

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